건폐율과 용적률은 무엇이 다른가
건폐율은 대지면적 중 건축면적이 차지하는 비율이고, 용적률은 대지면적 대비 용적률 산정용 연면적의 비율입니다. 건폐율은 땅을 얼마나 넓게 덮을 수 있는지(공지 확보, 화재 확산 방지, 채광·통풍)를 제한하고, 용적률은 건물을 얼마나 크게 지을 수 있는지(인구·교통 등 기반시설 수용 한도)를 제한합니다. 그래서 두 값은 함께 읽어야 합니다. 건폐율 60%·용적률 200%인 땅이라면 이론상 1층을 60%로 채우고 약 3.3개 층까지 쌓을 수 있다는 뜻이 됩니다(200 ÷ 60).
공식은 건폐율(%) = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100, 용적률(%) = 연면적 ÷ 대지면적 × 100입니다. 이 계산기는 두 식을 그대로 적용하고, 용도지역이나 조례상 한도를 넣으면 거꾸로 "최대 얼마까지 지을 수 있나"도 환산합니다.
면적 용어: 대지면적·건축면적·연면적
대지면적은 건축 가능한 땅의 수평투영면적입니다. 지적상 면적이 곧 대지면적은 아닙니다. 도로 확보를 위한 건축선 후퇴 부분이나 도시계획시설(도로·공원 등)에 저촉되는 부분은 대지면적에서 제외하는 것이 원칙이어서, 지적도상 100평 땅이라도 계산에 쓰는 대지면적은 더 작을 수 있습니다.
건축면적은 건축물 외벽(또는 기둥) 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다. 처마·차양·발코니 등이 외벽 중심선에서 일정 길이 이상 돌출되면 그 돌출 부분이 건축면적에 산입될 수 있어 설계 단계에서 건축사가 따로 확인합니다.연면적은 각 층 바닥면적의 합계입니다. 다만 용적률을 계산할 때는 연면적 전부가 아니라 일부가 빠집니다.
용적률 산정 시 연면적에서 제외되는 것
건축법 시행령은 용적률 산정용 연면적에서 제외하는 항목을 두고 있습니다. 대표적으로 알려진 항목은 아래와 같고, 세부 요건은 개정되므로 실제 설계 전에는 최신 조문과 지자체 해석을 확인해야 합니다.
- 지하층 면적: 용적률 산정용 연면적에서 제외됩니다. 다만 경사지에서 지표면 아래에 묻힌 정도에 따라 "지하층"으로 인정되는지가 달라질 수 있습니다(해당 층 높이의 1/2 이상이 지표 아래에 있어야 지하층).
- 지상층의 주차용(건축물 부속용도) 면적: 주차장으로 쓰는 면적은 제외됩니다. 주차장이 아닌 용도가 섞여 있으면 그 부분은 산입됩니다.
- 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역 면적 등 법령이 열거한 안전·피난 목적 공간.
- 일정 요건을 갖춘 공동주택 발코니, 단열 성능 강화를 위한 외벽 두께 증가분 등은 바닥면적 산정에서 별도 취급됩니다.
건폐율은 건축면적(지상에 건축물이 덮는 수평투영면적) 기준이라 지하층만 있는 부분은 통상 영향을 주지 않습니다. 이 도구의 "연면적" 칸에는 지하층과 부속 주차장을 뺀 용적률 산정용 연면적을 넣어야 용적률이 정확하게 나옵니다.
용도지역별 건폐율·용적률 (국토계획법 시행령 범위)
근거는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조(건폐율)와 제85조(용적률)입니다. 시행령은 용도지역마다상한 범위를 정하고, 그 안에서 구체적 비율은 시·군·구의 도시계획조례가 정합니다. 아래 표는 "조례가 넘을 수 없는 최대 한도"이며, 같은 용도지역이라도 서울과 지방 중소도시의 실제 수치는 다를 수 있습니다. 법령은 개정될 수 있으니 법제처 국가법령정보센터에서 최신본을 확인하세요.
| 구분 | 용도지역 | 건폐율 상한 | 용적률 범위 | 대지 330㎡ 기준 최대 건축면적 |
|---|---|---|---|---|
| 주거지역 | 제1종전용주거지역 | 50% 이하 | 50~100% 이하 | 165㎡ |
| 주거지역 | 제2종전용주거지역 | 50% 이하 | 50~150% 이하 | 165㎡ |
| 주거지역 | 제1종일반주거지역 | 60% 이하 | 100~200% 이하 | 198㎡ |
| 주거지역 | 제2종일반주거지역 | 60% 이하 | 100~250% 이하 | 198㎡ |
| 주거지역 | 제3종일반주거지역 | 50% 이하 | 100~300% 이하 | 165㎡ |
| 주거지역 | 준주거지역 | 70% 이하 | 200~500% 이하 | 231㎡ |
| 상업지역 | 중심상업지역 | 90% 이하 | 200~1,500% 이하 | 297㎡ |
| 상업지역 | 일반상업지역 | 80% 이하 | 200~1,300% 이하 | 264㎡ |
| 상업지역 | 근린상업지역 | 70% 이하 | 200~900% 이하 | 231㎡ |
| 상업지역 | 유통상업지역 | 80% 이하 | 200~1,100% 이하 | 264㎡ |
| 공업지역 | 전용공업지역 | 70% 이하 | 150~300% 이하 | 231㎡ |
| 공업지역 | 일반공업지역 | 70% 이하 | 150~350% 이하 | 231㎡ |
| 공업지역 | 준공업지역 | 70% 이하 | 150~400% 이하 | 231㎡ |
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 20% 이하 | 50~80% 이하 | 66㎡ |
| 녹지지역 | 생산녹지지역 | 20% 이하 | 50~100% 이하 | 66㎡ |
| 녹지지역 | 자연녹지지역 | 20% 이하 | 50~100% 이하 | 66㎡ |
| 관리지역 | 보전관리지역 | 20% 이하 | 50~80% 이하 | 66㎡ |
| 관리지역 | 생산관리지역 | 20% 이하 | 50~80% 이하 | 66㎡ |
| 관리지역 | 계획관리지역 | 40% 이하 | 50~100% 이하 | 132㎡ |
| 기타 | 농림지역 | 20% 이하 | 50~80% 이하 | 66㎡ |
| 기타 | 자연환경보전지역 | 20% 이하 | 50~80% 이하 | 66㎡ |
마지막 열은 시행령 상한을 그대로 곱한 값이며 조례 수치가 낮으면 그만큼 줄어듭니다. 한 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치면 원칙적으로 각 부분의 면적 비율로 가중평균해 적용하므로 한쪽 수치만 쓰면 틀립니다. 지구단위계획구역, 방화지구, 정비계획에 따른 허용·상한용적률 같은 특례도 표와 다른 수치를 만듭니다.
검산된 계산 예시
예시 1. 실제 비율 구하기 대지 200㎡(60.5평), 건축면적 100㎡, 연면적 400㎡라면 건폐율 = 100 ÷ 200 × 100 = 50%, 용적률 = 400 ÷ 200 × 100 = 200%입니다. 평균 층수는 200 ÷ 50 = 4층 규모입니다. 제2종일반주거지역(시행령 건폐율 상한 60%)이라면 건폐율은 상한 이내입니다.
예시 2. 최대 규모 거꾸로 구하기 대지 330㎡, 조례상 건폐율 60%·용적률 200%라면 최대 건축면적 = 330 × 60% = 198㎡, 용적률 산정 최대 연면적 = 330 × 200% = 660㎡이고, 이를 1층 최대로 나누면 약 3.3층 분량입니다. 3층까지는 각 층을 198㎡로 채울 수 있고, 4층에는 남는 66㎡만 올릴 수 있습니다. 지하 주차장이나 필로티 주차 면적은 연면적에서 빠지므로 실제 사용 가능한 바닥 면적은 이보다 늘어날 수 있습니다.
흔한 오해와 실수
- 지적상 면적 = 대지면적이라는 가정: 도로 후퇴, 도시계획시설 저촉이 있으면 대지면적이 줄어듭니다.
- 총 연면적 = 용적률 산정 연면적이라는 가정: 지하층과 부속 주차장을 빼지 않으면 용적률이 실제보다 크게 나와 "초과"로 오판합니다.
- 법정 상한을 곧 건축 가능 규모로 보는 것: 높이 제한, 일조를 위한 정북방향 이격, 도로 사선제한, 주차 대수, 문화재·군사시설 규제가 먼저 걸리는 경우가 많습니다.
- 기존 건물 기준을 신축에도 적용되리라 믿는 것: 현재 건물이 법 개정 전 합법으로 지어진 기존 부적격일 수 있어, 재건축 때는 현행 기준이 적용되어 지금보다 작아질 수 있습니다.
- 위반건축물 확인 누락: 불법 증축이 있으면 이미 상한을 넘었을 수 있고, 건축물대장에 위반 표기가 되면 대출·보증 가입에 불리합니다.
이 계산기를 쓰면 안 되는 경우
건축 인허가 가능 여부 판단, 재건축 사업성 정밀 분석(기부채납, 임대주택·소형주택 의무 비율이 얽힙니다), 둘 이상의 용도지역에 걸친 대지, 지구단위계획구역 안의 필지에는 이 도구의 결과를 그대로 쓰면 안 됩니다. 평 환산(1평 = 약 3.3058㎡)은 반올림 오차가 있으니 서류에는 ㎡ 값을 기준으로 하세요.
결과를 어떻게 활용하나
- 토지이음(eum.go.kr)이나 정부24의 토지이용계획확인서로 용도지역·지구·구역과 행위 제한을 확인합니다.
- 해당 시·군·구 도시계획조례에서 그 용도지역의 건폐율·용적률 수치를 찾아 이 계산기의 조례 칸에 넣습니다.
- 최대 건축면적과 최대 연면적을 구한 뒤 건축물대장의 기존 면적과 비교해 증축 여력을 가늠합니다.
- 매입·개발을 검토 중이면 건축사에게 건축 가능 규모 검토를 받고, 대출 한도는 LTV 계산기로 따로 가늠합니다.
관련 도구: 평당가격 계산기, 면적 단위 변환기,LTV 대출 한도 계산기, 부동산 중개수수료 계산기,대출 이자 계산기. 이 페이지는 일반 정보이며 실제 인허가 가능 여부는 토지이용계획확인서 열람, 관할 지자체 건축과 상담, 건축사 등 전문가 확인으로 판단하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
건폐율과 용적률 중 어느 쪽이 개발 가치에 더 중요한가요?
총 사용 가능 면적을 정하는 것은 용적률이라 보통 영향이 큽니다. 다만 건폐율이 낮으면 같은 연면적을 내려고 더 높게 지어야 하고, 높이 제한에 걸리면 용적률을 다 못 쓰기도 합니다. 층수로 환산해 함께 확인하세요.
용도지역별 건폐율·용적률 상한은 어디서 확인하나요?
토지이음에서 주소로 토지이용계획확인서를 열람해 용도지역을 확인한 뒤, 관할 지자체 도시계획조례(자치법규정보시스템)에서 비율을 확인합니다. 시행령은 최대 범위이고 실제 수치는 조례가 정합니다.
지하층이나 주차장도 연면적에 포함되나요?
건축물의 연면적(바닥면적 합계)에는 모두 들어가지만, 용적률 산정용 연면적에서는 지하층과 지상층 부속 주차장 면적 등이 제외됩니다. 건폐율은 건축면적 기준이라 지하층과 무관한 것이 일반적입니다.
대지가 두 개 용도지역에 걸치면 어떻게 계산하나요?
원칙적으로 각 용도지역에 속한 대지 면적 비율로 건폐율·용적률 상한을 가중평균합니다. 방화지구 등 예외가 있어 단순 평균을 그대로 쓰지 말고 지자체 건축과에 확인해야 합니다.
건폐율을 초과해 지은 건물을 사도 되나요?
건축물대장에 위반건축물 표기가 있으면 시정명령과 이행강제금 대상이 될 수 있고 대출·보증 가입이 제한될 수 있습니다. 매입 전 건축물대장과 현장을 대조하세요.
평수로 입력해도 되나요?
입력은 ㎡ 기준입니다. 평을 ㎡로 바꾸려면 평 × 3.3058로 계산하거나 면적 단위 변환기를 쓰세요. 세 면적을 같은 단위로만 맞추면 평으로 넣어도 비율은 같습니다(다만 평수 환산 칸은 ㎡ 기준으로 표시됩니다).