전세가율의 정의와 계산
전세가율은 매매 시세 대비 전세보증금의 비율입니다. 전세가율(%) = 전세보증금 ÷ 매매 시세 × 100. 여기에 집주인이 이미 빌린 돈, 즉 등기부 을구의 근저당 등 선순위 채권을 더한 (보증금 + 선순위 채권) ÷ 시세가 세입자 입장에서는 더 현실적인 지표입니다. 보증금보다 먼저 배당받는 권리가 집 가치의 상당 부분을 가져가기 때문입니다. 이 계산기는 두 비율을 모두 보여주고, 시세 하락과 경매 낙찰가율을 가정했을 때 보증금 회수액이 어떻게 달라지는지 시뮬레이션합니다.
전세가율이 위험 판단에 쓰이는 이유와 한계
집이 경매로 넘어가면 보증금은 매각대금에서 선순위 권리자 다음 순위로 배당됩니다. 매각대금이 시세보다 낮아지는 경우가 많고, 시세 자체도 하락할 수 있으므로 전세가율이 높으면 "집값이 조금만 빠져도 보증금이 비는" 구조가 됩니다. 시세 아래로 보증금이 깔리는 상태를 흔히 깡통전세라고 부르고, 계약 만기 때 새 세입자의 보증금이 기존 보증금보다 낮아 집주인이 차액을 마련하지 못하는 상황을역전세라고 합니다. 두 상황 모두 전세가율이 높은 집에서 위험이 커진다는 공통점이 있습니다.
다만 전세가율은 어디까지나 입력 시세가 정확하다는 전제의 단일 지표입니다. 한계는 다음과 같습니다.
- "몇 %부터 위험"이라는 단일 기준은 없습니다. 지역·주택 유형·시장 국면에 따라 달라지고, 하락장에서는 같은 70%도 위험해질 수 있습니다. 아래 구간 표는 점검 순서를 정하기 위한 참고 눈금일 뿐 공식 기준이 아닙니다.
- 시세 자체가 불확실합니다. 거래가 드문 빌라·오피스텔·신축은 호가와 실거래가가 크게 벌어지고, 집주인이 시세를 부풀린 사례도 문제가 되어 왔습니다.
- 등기부에 보이지 않는 선순위 권리가 있습니다. 같은 건물의 다른 세입자 보증금(다가구), 임금채권, 세금 체납(국세·지방세의 법정기일 및 당해세 규정), 소액임차인 최우선변제금 등은 근저당 금액만 봐서는 드러나지 않습니다. 임대인 세금 체납은 납세증명서(국세·지방세 완납증명)로 확인합니다.
- 경매 비용·시간이 반영되지 않습니다. 실제 회수액은 경매 집행비용, 소요 기간(이자 비용), 낙찰가율에 따라 줄어듭니다.
시세 기준: KB시세, 실거래가, 공시가격
어떤 시세를 입력하느냐에 따라 결과가 크게 달라집니다.
- 실거래가(국토교통부 실거래가 공개시스템): 실제 신고된 거래이므로 신뢰도는 높지만 거래 시점이 오래됐을 수 있고, 같은 단지라도 층·동·상태 차이가 있습니다. 하락기에는 최근 거래가 이전보다 낮다는 점을 반영해 가장 최근 사례를 보세요.
- KB시세 등 민간 시세: 아파트는 접근이 쉽고 매일 갱신되지만 표본 거래와 중개 현장 의견을 가공한 추정치입니다. 빌라·오피스텔은 자료가 적거나 없는 경우가 많습니다.
- 공시가격(공동주택 공시가격, 개별주택가격): 시세보다 낮게 정해지며 현실화율이 해마다 다릅니다. 보증기관이 주택가격을 산정할 때 공시가격에 일정 배율을 적용하는 경우가 있지만, 배율과 방식은 기관·시기별로 달라지므로 가입 전에 해당 기관의 최신 안내를 확인하세요.
안전하게 보려면 서로 다른 출처 두세 개 중 가장 낮은 값을 시세로 넣어 보고, 그 값으로도 비율이 감당 가능한지 확인하는 방식이 좋습니다.
비율 구간별 점검 눈금 (참고용)
| (보증금+선순위) ÷ 시세 | 읽는 법 | 다음에 할 일 |
|---|---|---|
| 60% 이하 | 시세가 약 40% 이상 내려가도 보증금이 보전되는 구조(경매비용 제외) | 등기부·체납 확인 후 일반 절차 |
| 60% 초과 ~ 80% 이하 | 시세 하락과 낙찰가율 하락이 겹치면 일부 손실 가능 | 반환보증 가입 가능 여부 확인, 시세 재확인 |
| 80% 초과 ~ 90% 이하 | 소폭 하락에도 회수 불확실, 반환보증 가입 요건 경계 구간 | 보증금 조정 협상, 보증 가입 조건 사전 확인 |
| 90% 초과 | 일반적으로 보증 가입이 어렵고 하락 시 손실 위험이 큼 | 계약 재검토, 보증금 인하·월세 전환 검토 |
위 구간은 이 사이트가 점검 순서를 잡기 위해 둔 눈금이며 법적·공식 기준이 아닙니다. HUG 등 보증기관은 자체적으로 보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 일정 비율 이내일 때만 가입을 받습니다(자세한 구조는 아래 반환보증 계산기 참고).
시세 하락·낙찰가율에 따른 회수 시뮬레이션
시세 5억 원, 전세보증금 3억 원(전세가율 60%), 선순위 근저당 1억 원(합산 80%)인 집이 있다고 가정하고, 시세 하락률과 경매 낙찰가율(하락 후 시세 대비)이 겹칠 때 세입자가 돌려받는 금액(만원)을 계산한 표입니다. 회수액 = min(보증금, 시세 × (1 − 하락률) × 낙찰가율 − 선순위 채권). 경매비용, 소액임차인 우선변제, 세금 등은 반영하지 않은 단순 모델입니다.
| 시세 하락률 \ 낙찰가율 | 100% | 90% | 80% | 70% |
|---|---|---|---|---|
| 0% 하락 | 30,000 | 30,000 | 30,000 | 25,000 (부족 5,000) |
| 10% 하락 | 30,000 | 30,000 | 26,000 (부족 4,000) | 21,500 (부족 8,500) |
| 20% 하락 | 30,000 | 26,000 (부족 4,000) | 22,000 (부족 8,000) | 18,000 (부족 12,000) |
| 30% 하락 | 25,000 (부족 5,000) | 21,500 (부족 8,500) | 18,000 (부족 12,000) | 14,500 (부족 15,500) |
합산 80%인 이 집은 시세가 그대로여도 낙찰가율이 80% 아래로 내려가는 순간부터 부족분이 생기고, 시세가 10% 내리면 낙찰가율 100%에서도 (5억 × 0.9 − 1억 = 3.5억) 여유가 5천만 원으로 줄며, 20% 하락과 80% 낙찰이 겹치면 2.2억만 남아 보증금 3억 중 8천만 원이 비게 됩니다. 시세 하락과 낙찰가율 하락은 동시에 오는 경우가 많다는 점이 핵심입니다. 낙찰가율은 지역·시기마다 크게 다르므로 이 표의 숫자는 가정일 뿐 실제 통계가 아닙니다.
검산된 계산 예시
예시 1. 시세 30,000만 원, 보증금 24,000만 원, 선순위 12,000만 원: 전세가율 = 24,000 ÷ 30,000 = 80%, 합산 = (24,000 + 12,000) ÷ 30,000 = 120%입니다. 전세가율만 보면 80%지만 합산이 100%를 넘어, 시세 그대로 팔려도 보증금 전액이 보전되지 않는 상태입니다.
예시 2. 시세 50,000만 원, 보증금 30,000만 원, 선순위 10,000만 원: 전세가율 60%, 합산 80%. 시세 20% 하락, 낙찰가율 80%를 가정하면 매각대금 = 50,000 × 0.8 × 0.8 = 32,000만 원, 선순위 10,000만 원을 뺀 22,000만 원이 보증금 몫이므로 회수액은 22,000만 원(73.3%)입니다.
흔한 실수
- 근저당 대출 원금이 아니라 채권최고액(보통 원금의 120% 안팎으로 설정)을 기준으로 봐야 보수적입니다.
- 다가구·원룸 건물에서 건물 전체 시세 대비 다른 세입자 보증금 총합을 빼먹는 경우가 많습니다(확정일자 부여 현황은 임대인 동의로 열람하거나 확인서 요구).
- 입주 직후 전입신고·확정일자를 늦춰 대항력과 우선순위를 놓치는 경우.
- 호가나 중개인 말만 믿고 시세를 높게 넣는 경우.
- 전세가율이 낮으니 안전하다고 믿고 등기부 확인을 생략하는 경우. 집주인 변경, 계약 직후 신규 대출 실행 위험은 비율이 보여주지 않습니다.
이 도구를 쓰면 안 되는 경우
경매가 이미 개시된 물건의 배당 예측, 재건축·재개발 지분, 토지 포함 상가·오피스텔 복합건물, 신탁등기된 주택에는 이 단순 모델이 맞지 않습니다. 신탁 주택은 소유권이 신탁사에 있어 임대 권한 확인 자체가 별도로 필요합니다.
결과를 어떻게 활용하나
- 합산 비율이 높다면 보증금 인하나 반전세(월세 일부 전환) 협상을 고려합니다. 전환 효과는 전월세 전환 계산기로 확인하세요.
- 반환보증 가입을 계획한다면 반환보증 보증료 계산기로 가입 요건 비율과 보증료를 미리 확인합니다.
- 계약 전 전세 계약 체크 가이드와 등기부등본 보는 법으로 소유자·근저당·압류 여부를 직접 확인합니다.
- 전세대출을 쓸 예정이면 LTV 대출 한도 계산기와 대출 계산기로 한도와 이자를 점검합니다.
이 결과는 일반 정보이며 참고용입니다. 실제 계약 전에는 등기부등본 열람, 공인중개사 확인, 필요 시 법률 전문가 상담을 함께 진행하세요.
자주 묻는 질문
전세가율이 몇 % 이상이면 위험한가요?
공식적으로 정해진 기준은 없습니다. 지역과 주택 유형, 시장 상황에 따라 달라지며 선순위 채권을 더한 합산 비율이 높을수록 위험이 커집니다. 이 페이지의 구간표는 점검 눈금일 뿐이고 반환보증 가입 조건처럼 기관이 정한 기준은 별도로 확인해야 합니다.
매매 시세를 정확히 모를 때는 어떻게 하나요?
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·유사 면적의 최근 거래, KB시세 등 민간 시세, 인근 중개사 의견을 함께 보고 가장 낮은 값을 넣어 보세요. 거래가 적은 빌라·신축은 감정평가를 받아 보는 방법도 있습니다.
역전세와 깡통전세는 무엇이 다른가요?
깡통전세는 보증금과 선순위 채권이 시세에 가깝거나 넘어 경매 시 보증금 전액 회수가 어려운 상태입니다. 역전세는 만기 시점 전세 시세가 내려 새 세입자 보증금이 기존보다 낮아 집주인이 차액을 마련해야 하는 상황입니다. 역전세가 깡통전세로 이어지기도 합니다.
선순위 채권에는 무엇이 포함되나요?
등기부 을구의 근저당(채권최고액), 담보가등기 등과 함께, 같은 주택의 선순위 임차인 보증금, 임대인의 세금 체납 중 우선하는 것, 소액임차인 최우선변제금 등이 있습니다. 등기부만 보면 일부가 보이지 않으므로 체납 확인 서류와 확정일자 현황까지 확인하세요.
전세가율이 낮으면 반환보증은 필요 없나요?
비율이 낮아도 집주인의 신규 대출, 시세 급락, 경매 장기화 위험은 남습니다. 반환보증은 경매 절차와 별개로 보증기관이 먼저 지급하는 구조라 회수 시간을 줄여 줍니다. 가입 가능 여부와 비용은 계산기로 따져 보세요.
낙찰가율은 어느 정도로 가정해야 하나요?
지역·주택 유형·시기에 따라 크게 다르며 이 페이지는 통계를 제시하지 않습니다. 법원경매 통계(대법원 경매정보)나 민간 경매 통계에서 해당 지역의 최근 낙찰가율을 확인하고, 보수적으로 한두 단계 낮춰 시뮬레이션해 보세요.